¿ Han descendido en dolares los precios de las propiedades ? ¿ Por que ?

Aclaramos que nos referimos en relacion al dolar, especialmente el que miran los inversores, el dolar “billete” o “blue” por que como sabemos y dijimos en pesos, salvo el periodo  diciembre 2000/ diciembre 2001, previo al corralito y megadevaluacion, en que hubo un escenario de deflacion, nunca en estos ultimos 40 años el precio en pesos de la propiedad bajo.

Segun algunos analistas, operadores y corredores esto es asi por culpa del cepo al dolar. Mas alla de las medidas economicas, conocidas como “cepo al dolar”, el dolar “blue” “celeste” o “negro” y su consecuente disminucion en las operaciones de compraventa, hay otros factores que han hecho que disminuyesen los precios en dolares de las propiedades.

Basicamente hay que tener en cuenta que en los ultimos 8 años, los compradores de inmuebles, especialmente de 1 y 2 ambientes fueron inversores que prefirieron perder liquidez pero ganar en seguridad patrimonial y en vez de realizar inversiones bancarias o financieras, decidieron volcarse al ladrillo.

Ahora bien, estos inversores buscan una renta anual interesante, aceptando como tal a un 8% en el 2005/2006/2007. Desde ese techo, en los ultimos años especialmente la rentabilidad ha venido declinando hasta llegar hoy en dia a un 3/5%. Estos es asi, porque los alquileres no han venido subiendo al mismo ritmo que otras variables, “producto del incremento de costos de mantenimiento, expensas e impuestos”

Es decir que al ser tan altos los costos de mantenimiento hacen que el inquilino, que paga todo y por lo tanto para el todo el gasto es el alquiler, no pueda afrontar un aumento muy marcado en el canon locativo, ergo los propietarios acceden a no aumentar el alquiler en la misma proporcion en que habia aumentado el precio del inmueble, para no perder el inquilino o correr el riesgo de tener uno, dos o tres meses vacia la propiedad lo que tambien es una perdida

Ahora bien, si baja la renta, teniendo en cuenta que los inversores retenden una tasa mas alta de rentabilidad, es logico que los precios bajen para que la actual renta pase a ser un porcentaje mayor comparativamente con el precio.
Ej.
un departamento que tenia un precio de u$100.000 ($480.000) dejaba un 5% anual, es decir u$5000 que equivalian a $24.000 lo que significaba un alquiler de $2000 mensuales.
Hoy paga un alquiler de $2500, es decir $30.000 anuales.
Para que se siguiese manteniendo la proporcion tendriamos que el departamento tienen para un inversor un precio aceptable de $600.000, dado que $30.000 es el 5%. de $600.000
Y $600.000 equivalen a u$95.000 (blue)

El precio no bajo tanto por el cepo/medidas cambiarias, bajo por que bajaron los alquileres en terminos relativos, aunque subieron en valores absolutos, es decir lo que el inquilino paga por mes, es un porcentaje menor del precio pero mas dinero que sale de su bolsillo.